2024년에는 부동산 시장을 움직일 변수가 많다. 미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리 인하 가능성을 시사했고, 대내적으로는 4월에 총선이 열린다. 미국 기준금리 인하가 국내 기준금리인하로 곧바로 이어질지는 미지수이다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 경고음은 ‘최고조’에 달할 전망이다. 입주물량 부족으로 전세 가격은 고공행진이 예상된다. 3기 신도시 계획이 나왔지만, 정작 원자재가격 급등과 맞물려 분양가를 예측하기 어려운 상황이다. 이마져도 입주까지 이어지려면 4~5년이 지나야 한다.
내년 입주물량 공백기를 시작으로 2025~2028년까지 3대 공급물량이 동시에 고갈되면서 유례없는 공급대란이 올 것이라고 우려한다. 공공택지(정부)·도시정비(지자체)·개발사업(민간) 물량이 전부 메마르는 시기가 도래할 것이라는 주장이다.
올해 집값은 상반기에 조금 들썩이다 9월 들어 완전히 진정 되어 관망세로 전환 되었다. 내년도는 초반 약세 중반 보합 후반 상승세로 전망하고 있어 어느때보다 변동성이 큰 한해가 될 것으로 예측 된다.

부동산 매거진 올라잇에 글을 기고하시는 부동산 전문가 23인이 각자 전문분야에 대해 지나온 히스토리와 2023년 현황을 분석해보고 트렌드를 찾아내어 2024년도의 흐름을 예측하여 보고 어떻게 준비할 것인지 조언해주는 형식으로 집필 하였다. 부동산을 구성하고 있는 아파트, 주택, 지식산업센터, 토지, 빌딩, 상가를 두고 생기는 투자유형 즉, 분양권, 재개발, 재건축, 전세레버리지(갭투자), 월세투자, 경매, 보상투자에 이르는 전 분야를 아우르는 리뷰와 2024년도 시장 예측을 연관된 투자유형 별로 묶어 편집하므로써 투자 유형에 대해 연속성과 집중력을 자극하여 심도 있는 지식을 쌓을 수 있도록 되어 있다. 독자 입장에서 세심하게 배려 하였다.

2024트렌드에서 다루어지는 인구 절벽과 지방도시 소멸에 대한 부분도 다루어 졌는데 이미 정부와 지자체에서 수도권 과밀해소르 위한 다양한 대책들이 발표되고 있고 국가 첨단 산업단지 지정등으로 지방도시의 특화정책이 시행되고 있으며 이에 따라 장기적으로 지방시대가 부활할것으로 내다 보았다. 이러한 인구통계학은 부동산의 가치를 좌우하는 중요한 자료이며 인구의 집중에 따라 부동산의 가치상승도 기대할 수 있으므로 국가나 지자체의 정책을 면밀히 주시하고 분석하는 것은 투자의 기본이라 할 것이다.

<서울 자가에 대기업 다니는 김부장>의 저자 송희구 작가의 돈과 행복에 대한 군더더기 없는 날것 그대로의 주장 - 돈 없으면 절대 행복할 수 없다 - 은 지금까지 가난을 국가와 다른 사람들의 탓으로만 생각하던 잘못을 제대로 일깨워주는 일침이었고 특히 결혼 후 30여년을 살아 왔으면서도 내가 살고 있는 동네의 부동산을 그리도 무식 일색인 현 상태에 이제라도 관심을 가질 수 있게 해준 소중한 기회로 너무나 감사한 순간이 되었다. 성남의 부동산을 빨리 임장하고 1+1투자를 적어도 내년 안에 이루겠다는 목표가 생겼다.
정치상황의 변화에따른 부동산 정책 변화로 청약 하나에 매달리는 방법으로는 절대 제대로 된 부동산 투자가 될 수 없다는 사실도 깨달았다. 20억, 30억 이라는 돈의 크기에 아예 꿈도꾸지 않던 부동산을 매매라는 방법으로 어떻게 하면 내것으로 만들 수도 있겠구나 라는 생각까지 하게 되었으니 이 책을 읽은 덕에 새로운 영역에 대한 눈이 떠진 것 같은 느낌이다.
나이와 소득등 현 정부의 정책으로 내가 분양주택에 당첨 되기는 이미 물건너 갔다고 생각이 든다. 그것을 지지리 궁상 청약하고 떨어지고 원망하고의 3박자만 반복해왔으니 답답이 이를데 없는것이다. 이제라도 목표와 전략을 수정하여 새로운 시장을 공략해야겠다.
임장의 여왕 앨리스허 허미숙대표의 임장이야기는 그동안 엄두조차 내지 못했던 부동산을 도전이 가능하다는 의지를 강하게 불러 일으키기게 하였다. 대표님의 초기 고난의 글을 읽는동안 이제까지 얼마나 온실 속 화초로 살아 왔는 지 반성하게 하는 시간이 되었다.
출발은 내 집 앞마당에서 서울, 대구, 부산 등 목표한 지역을 직접 임장으로 뛰어다니며 부동산 지도를 그리고 임장블로그를 올리는 생활을 10년이 넘게 하다보니 부동산이 보이더라는 이야기다. 초반의 힘들고 무엇하나 제대로 깨우치지 못하던 시절이 어느순간 안개가 걷히듯이 시야가 트이며 부동산이 제모습을 드러냄을 경험 했다는 이야기다. 분양권 투자, 재개발, 재건축투자, 갭투자, 경매투자, 상가, 토지, 꼬마빌딩 까지 지역 분석을 통해 돈의 흐름을 알게 되고 선점을 하므로써 이득을 얻게 되었다고 한다. 성공법칙도 간단하다. 매수를 하기전에 예상 수익률을 계산하고 안전 마진 안에서 움직이며 싸게 살 수 있는 기회를 잡는 것 이라고 하였다.
가장 기본이 되는 임장지도 만들기는 따라하기만 해도 지도 하나가 만들어질 정도로 자세히 설명해두었다. 이어진 훨훨 박성혜 대표의 <2024년 꼭 가봐야 할 서울 임장지역 5곳>을 임장지도를 만들고 나서 차근차근 방문 해볼 계획이다.
이 책을 쓴 모든 저자 자신이 이미 부동산 투자로 큰 성공을 하였고 그 경험을 기록으로 쓴 내용이어서 이론만으로 접근하는 부동산학이나 다른 공부보다 현장의 이야기가 많고 실행이 중요함을 많이 강조하고 있다. 그리고 저자들 모두 2024년을 위기라기보다 기회의 해로 보고 있다.
부동산의 본질은 싸고 좋은 부동산은 없고 비쌀수록 좋은 부동산이다. 이 본질에서 벗어난 것은 대부분 사기일 확률이 높다. 부동산으로 부자가 되는 공식이란 별도로 존재하지 않는다. 안전하고 확실한 자산을 소유하기 위해서는 소액이 아닌 고액이 필요하다. 고액의 종잣돈을 만들기 위해 우리는 돈을 계속 벌어야 한다. 그래야 더 안전하고 확실한 투자를 할 수 있기 때문이다. 이 말은 주식 투자의 고수들이 열이면 열이 이구동성으로 해온 말과 같다. 여윳돈으로 느긋하게 여유를가지고 투자할 때에만 수익을 낼 수 있는 것이라는 것이다. 부동산 투자는 그만큼 장기적인 미래 비전을 설정하고 트렌드를 찾아내고 신중하게 판단해야 할 사업이다. 2024년의 부동산 시장은 호락호락하지 않을 갓이다. 어려운 시장이기에 오히려 제대로 시작하거나 자산을 도약 시킬 기회는 더 클 것이다.
적어도 지금 시작하면 통계학적으로 30%라는 안전마진이 생긴다. 우리나라의 부동산이 3년전 가격으로 돌아가 있는 지금 이 위기를 기회로 이용하기 위해 가능한 많은 선택지를 내 손안에 두어야 한다. 어떻게 해서 최소한의 투자금으로 최고의 가성비를 낼 수 있는 물건을 살것인가 연구하자. 이 책을 부동산 투자에 이미 들었거나 시작하려는 계획이 있다면 일독하기를 권한다.

출판사로부터 책을 받아 읽고 주관적으로 작성한 리뷰 입니다.
2024 결국은 부동산저자올라잇 칼럼니스트 23인,박성혜 (훨훨),이장원,정현석(잘사는흥부)출판원앤원북스발매2023.12.26.
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